○ 인도네시아 주택 개발 시장은 민간 95%, 공공 5% 정도로 민간기업이 시장 상황에 맞춰 주택을 공급하며 국가 차원의 아파트 건설 계획 등은 없는 상황임.

 

  - 국영 주택공사가 존재하고 있으나 주로 40평방미터(약 12평) 이내의 소형 임대(분양) 주택을 위주로 공급하며 물량은 미미함.

 

 ○ 현지 주택 중 한국의 아파트 개념과 유사한 것은 ‘레지던스’라고 하며 주로 현지 중상류 및 외국인들이 거주하는 고급 아파트 개념임.    

 

 ○ 인도네시아는 2억 4000만 명의 인구(세계 4위)를 자랑하며 최근 몇 년 간 6%대의 경제성장을 바탕으로 주택 및 상업용 건물 수요가 꾸준히 증가하고 있어 부동산 분야의 투자와 개발이 지속됨.   

 

 ○ 수도 자카르타를 중심으로 부동산 개발이 붐을 이루고 있으며 소규모의 타운하우스(한국의 주택단지/빌라 개념)를 개발 및 분양하는 형태가 일반적이며 2014년 현재 레지던스(한국의 고급 아파트 개념) 건설보다는 타운하우스, 쇼핑몰과 붙어있는 레지던스 타워, 호텔 건설이 활발히 진행 중임.

 

 

타운하우스(165㎡ 기준)	레지던스(165㎡ 기준)	쇼핑몰+레지던스 (165㎡ 기준)
거래가: 한화기준 3억(자카르타 외곽)~17억(자카르타 중심부)	거래가: 한화기준 7억~10억(Senayan Residence, 남부 자카르타 소재)	거래가: 한화기준 5억~6억(Taman Anggrek, 서부 자카르타 소재)
임대가: 한화기준 일년 1500만 원(자카르타 비중심부)~7500만 원(자카르타 중심부)	임대가: 한화기준 일년 3800만 원~4000만 원	임대가: 한화기준 일년 2500만 원~2800만 원

 

 

 

회사명	PT. Lippo Karawaci Tbk
주소	7 Boulevatd Palem Raya #22-00 Menara Matahari, Lippo   Karawaci Centra Tangerang 15811
전화번호	(021) 2566-9000
홈페이지	www.lippokarawaci.co.id
회사 일반 정보
유형	Property Developer / 부동산 개발
매출액	2012년~2013년 12월 기준 USD 6억 6000만
자산규모	2012년~2013년 12월 기준 USD 3130억
IPO/상장 유무	1996년 2월 28일, Indonesia Stock Exchange(Code: LPKR)
직원수	6,168
프로젝트	개발 진행 중   - Kemang   Village(쇼핑몰+아파트 형태의 복합주거 단지)  남부 자카르타에 끄망에 위치한 쇼핑몰+아파트 형태의 복합 주거 단지로 약 15ha 의 부지에 3개동 현재 건축 완료 - Nine(9) Residence(아파트)  남부 자카르타 맘빵에 위치한 아파트 단지로 현재 시공 중 - Park View Apartments(쇼핑몰+아파트 형태의 복합주거 단지)  자카르타 외곽 남쪽에 위치한 데뽁(Depok)에 건축 중인 타운 스퀘어로 몰과 국립 인도네시아 대학교(UI)가 인접한 곳에 입지
	개발 예정인 아파트/복합주거 단지   - Holland Village(쇼핑몰+아파트 형태의 복합주거 단지)  중부, 북부, 동부 자카르타에 개발 예정으로 있음. 쇼핑몰과 사무실 빌딩, 학교 및 병원까지 복합주거 단지로 조성 예정 - Embarcadero Suites(쇼핑몰+아파트 형태의 복합주거 단지)  자카르타 외곽 빈따로(땅어랑)에 위치함. 상업지구와 병원, 위락시설 등 복합주거 단지로 조성 예정 - St Moritz Makasar  ST. Moritz는 복합 사무실 빌딩으로 마까사르에 건축 예정임. 현재 2.7 ha의 부지에 마까사르 상업중심가에 들어설 예정임.

 

 

회사명	Bumi Serpong Damai Tbk
주소	Sinar Mas Land Plaza Grand Boulevard, BSD Green Office Park, Tangeran 15345
전화번호	021-50368368
홈페이지	www.bsdcity.com
회사 일반 정보
유형	Property Developer
매출액	2013년 기준 USD 5억 7000만
자산규모	2012년 기준 USD 160억
IPO/상장 유무	2008년 6월 6일, Indonesia Stock Exchange (Code: BSDE)
직원수	2,368
프로젝트	프로젝트 진행 여부 및 개발계획 밝히지 않음.

 

 

 

 

  

 ○ 인도네시아 건설업은 건설 엔지니어링, 건설 시공 및 건설 감리 3개 업종으로 분류함.

  

 ○ 건설업 조건 및 자격

  - 엔지니어링, 건설 시공업 및 건설 감독업 회사는 건설업 사업 허가서, 자격증, 면허 및 건설업 자격증을 보유해야 함.    

 

 ○ 시공 관련 세금 : VAT 10%와 원천 징수 Final 법인세 2%가 있음.    

 

 ○ 인도네시아 건설시장 진출 방법: 지사(Representative Office) 또는 현지 법인 설립

  - 지사(RO) 설립시 구비서류: 신청서, 본사의 정관, 등기부등본, 시공 실적 리스트, 회사 소개 Brochure, 주인도네시아 한국대사관의 확인서, RO 대표 임명장, RO 대표의 이력서, RO 대표의 여권, RO 대표의 각서(인도네시아에서 상근 약속), 시공 업종 수입인지대(US$1만~, Engineering 업종 수입인지대: US$5,000), RO 승인 득한 후 RO 설립하여 제반 일반 인허가를 받아야 함.

 

  - 지사(RO)의 영업활동은 RO 본사와 현지 회사 간에 JO 형태로 수주하여 시공 가능함. 이 경우에 계약 당사자는 RO를 통한 본사이며 사업자는 JO임.

 

  - 2014년부터는 건설 관련 RO 허가를 3년이 지난 이후에는 연장해주지 않고 법인 설립을 권장한다고 함.

 

  - 외자 투자 현지법인의 투자 등록 신청 구비서류: 정관, 등기부 등본, 수속용 위임장

 

  - 외국인 지분 보유 제한 규정: 투자 규제에 관한 2010년 대통령 제36호는 하이 테크, 하이 리스크 혹은 공사 가액 10억 루피아 이상 수주할 수 있는 건설업에 대한 외국인의 지분을 최고 67%로 제한함.

 

 

상호 사용 승인 → 투자 등록 → 주식회사 설립 → 소재 증명서 → 납세의무자 등록증 → 자본금 불입 확인서 → 법인 자격 획득 → 투자 승인 → 회사 등록증 → 회사 계좌 개설 → 자본금 불입 → 수입 자본재 마스터 리스트 →  수입 → 수주

 
  
  - 건설 면허 획득: 건설면허 Grade는 2등급, 3등급, 4등급, 5등급, 6등급, 7등급까지 있으며 건설협회를 통해 건설개발원에 발급하거나 건설개발원에서 인정을 받은 건설협회에서 건설면허(SBU) 형태로 발급함. SBU 취득 후 건설개발원에 의무적으로 등록해야 함.

 

 

 

  - 실질적으로 7등급(종합건설면허와 유사)을 소유하고 있어야 유리함.

 

  - 건설협회 가입신청 구비서류: 신청서, 소정 회원 등록 양식 기재, 정관, 법인 자격 승인서, 대표이사의 여권, 회사의 납세의무자 등록증 및 VAT 과징 지정서, 회사 등록증, 회사 소재 증명서, 대표이사의 사진 3x4 cm 2매, 신청 수수료 납부 영수증

 

  - 건설 영업활동: 반드시 인도네시아 투자법 및 주식회사법에 의하여 주식회사를 설립하고 이 주식회사의 명의로 사업을 해야 함.   

 

 

 

□ 시사점: 인도네시아 건설 분야 진출 유의 사항    

 

 ○ 인도네시아는 완전 경쟁 시장으로 부동산 개발과 시공이 분리되어 있음.    

 

 ○ 도로 인프라, 인구 유동성, 편의성 등 제반 여건을 고려할 경우 레지던스 등 주택을 개발할 수 있는 토지는 매우 한정적이며 대부분 복잡한 권리관계로 얽혀 있어 현지 기업들도 애를 먹고 있는 상황임.    

 

 ○ 권리관계 문제로 인한 부지 매입 애로는 외국기업이 현지에서 개발 및 시공을 모두 추진할 경우 가장 주의해야 하며 소위 '깨끗한'(Clean) 부지의 경우 이미 현지 인도네시아 주요 개발업체들이 입도선매한 경우가 많음.    

 

 ○ 시공만을 목적으로 들어온 경우 현지 진출 한국 기업만 약 50여 개사(시공, 엔지니어링 반반), 일본계 가지마, 시미즈 등 주요 기업, 현지 인도네시아 기업 등 매우 치열한 시장에서 자리를 잡아야 함.    

 

 ○ 시공단가 경쟁이 매우 치열하며 그 때문에 우리 기업들도 대부분 현지 하청업체를 선호하고 있음.(교포 또는 현지 기업)    

 

 ○ 일본 기업들은 이미 30여 년 전부터 진출해서 오랫동안 현지 개발업자들과 맺은 공고한 유대관계를 무기로 수주에 성공하고 있으며 한국 기업 중 쌍용건설도 80년대부터 진출하여 탄탄한 현지 네트워크을 확보한 덕에 타 기업보다 일반 건축시장에서 수주에 성공하고 있는 경우임.    

 

 ○ 한국 기업들은 납기 준수 능력이 좋다는 평판을 얻고 있는 점이 유리함. 실제 현지에서는 공사가 지연되는 경우가 다반사인데 이 경우 개발업자 입장에서 금전적 손실을 포함한 여러 차질이 빚어지게 되므로 한국 업체의 정확한 시공 능력 및 일정관리 능력이 경쟁력을 가지고 있음.    

 

 ○ 한국 기업은 설계, 감리 쪽과 한국계 기업 발주 공사 등은 다수 수주하고 있음.    

 

 ○ 현지 업계에서는 건축은 단가 외에 발주처와 시공업체가 신뢰관계도 중요하므로 법인 또는 지사 설립을 통해 최소 5년 정도의 꾸준한 영업활동을 통한 네트워크 구축이 필요하다는 의견이며 우리 기업들도 단기간 내 성과 창출을 기대하지 말고 장기투자 전략을 통한 현지 건설시장 진출이 적정할 것으로 사료됨.

 

 

※자료원: 자카르타 무역관 보유자료 및 해외건설협회 인도네시아 지사장 인터뷰 종합